מהפך שכונתי – ואיך זה משפיע עלינו: דרום תל אביב

tel-aviv-2823778_1920

זה מתחיל לאט-לאט, ממש בשקט ובלי שמישהו ירגיש. פתאום, כמעט משום מקום, מתחילים להופיע עוד ועוד שינויים שמשפיעים על אופייה של השכונה. בהדרגה היא הופכת למשהו אחר: אזור מתחדש, רוחש פעילות, שמושך אליו אנשים מבחוץ.

 כך מתרחש, בגדול, תהליך הג’נטריפיקציה בכל עיר גדולה – וגם בתל אביב. כיצד זה קורה בשטח, והאם תהליך שכזה מתחיל ממש עכשיו גם אצלכם, בשכונה הקטנה והאהובה שבשולי העיר?

ענף הנדל”ן הוא ענף שמשתנה כל הזמן. מגמות מתחלפות באופן תדיר, טרנדים ‘צצים’ להם לפתע, נכסים משנים את אופיים – וכך גם שכונות שלמות. זהו ענף דינאמי מאוד, וזה מה שהופך אותו למושך כל כך מבחינת גורמים רבים.

תהליך אחד שמבטא בצורה נפלאה את אותו שינוי תדיר בענף, הוא תהליך שנקרא ג’נטריפיקציה – כמה וכמה שינויים קטנים שמצטרפים יחד למהפכה של ממש בשכונה ספציפית, עד להיווצרות שינוי בלתי רגיל באופייה של אותה שכונה, לעתים גם ב-180 מעלות. אותו תהליך מושך לשכונה תושבים חדשים, מביא לפתיחת בתי עסק, מכשיר את הקרקע למיזמים קהילתיים – ומשנה גם את תמונת הנדל”ן בשכונה המדוברת.

הביטוי ג’נטרפיקציה מגיע מהמילה ג’נטרי, gentry, שאמנם היא מילה בצרפתית עתיקה במקורה, אך כזו המסמלת את בני המעמד הבינוני והגבוה בבריטניה בעיקר. והמשמעות ברורה: ג’נטריפיקציה מסמלת את השינוי המתחולל בשכונה או ברובע מסוים והפיכתם מאזור עני ומוזנח למקום שבו מתגוררים אנשים אמידים, תושבים בעלי ממון.

הג’נטריפיקציה מתרחשת כל העת, כמעט בכל רגע נתון, בכל עיר גדולה בעולם. זהו טבעם של כוחות השוק, כנראה, וזהו, למעשה, חלק חשוב מתהליך התפתחותה והתקדמותה של העיר. גם בעיר הגדולה של ישראל, תל אביב, התהליכים האלה מתרחשים באופן תדיר, ועל חלקם יוכלו להצביע בקלות גם אנשים ללא ידע בעולם הנדל”ן. אין ספק בכך: עם השנים הפכה הג’נטריפיקציה להתרחשות מרכזית מאוד בעיר הלבנה.

כיצד מתרחשת ג’נטריפיקציה בשכונה מסוימת?

לא פשוט לספק תשובה מוחצת לשאלה הזו, שהרי תהליך הג’נטריפיקציה הוא תהליך זוחל, כזה שמתרחש אט-אט ומתחת לפני השטח, בשלב הראשון. לעתים נדמה שהוא פורץ פתאום, אך קודמים לו תהליכים רבים שמתרחשים סביב ולעתים כלל לא מורגשים – כאלו אשר מכשירים את ‘המפץ הגדול’ ואת שינוי אופייה של השכונה.

למרות זאת, אפשר להצביע על שלושה גורמים מרכזיים שתורמים לג’נטריפיקציה:

  • יוזמות מצד העירייה: עידוד פרויקטים נדל”ניים חדשים (התחדשות עירונית, תמ”א 38, פינוי בינוי ועוד)[1], חקיקת חוקים שמסדירים את נושא הנדל”ן בשכונה (פרצלציה), חיזוק ביטחון התושבים, הקמה והכשרה של מבנים ושטחים ציבוריים, פעולות יח”צ וקידום לאתרים תיירותיים בשכונה ובסביבתה ועוד
  • הגעת תושבים מן החוץ: לרוב יהיו אלו תושבים צעירים אשר מחפשים פתרונות דיור זולים (שהרי שכונה ענייה ומוזנחת יחסית תהיה זולה יותר, באופן טבעי) וסוחפים אחריהם אחרים. לעתים המגמה הזו ‘תחוזק’ מצד הרשות המקומית שתעודד הגעה של צעירים אל השכונה – כדוגמת מלגות המגורים שמחלקת עיריית תל אביב לסטודנטים שיעברו להתגורר בשכונות שונות בדרום תל אביב
  • הקמת בתי עסק קטנים: הגורם הזה נתפס לעתים גם כתוצאה של תהליך הג’נטריפקציה, אך באותה מידה הוא גם תורם לו ומגביר אותו. בשכונה אשר עוברת שינוי שכזה יקומו בדרך כלל, בהדרגה, שלל בתי עסק קטנים (בתי קפה, מכבסות, ‘פיצוציות’ ועוד) שבאים לתת מענה לתושבים החדשים שהגיעו לשכונה. אלו תורמים מאוד לשינוי אופיו של המקום.

urban-2126229_1920

אמנם שלושת הגורמים הללו נחשבים מרכזיים ומשפיעים מאוד על תהליך הג’נטריפיקציה, אך חשוב לציין שהם לא תמיד מתרחשים בצורה בולטת, ובוודאי לא בסדר הזה. כך לדוגמה, ישנן שכונות רבות שבהן התחולל התהליך ללא התערבות הרשות המקומית, או שזו התערבה רק לאחר שהשינוי כבר נראה והורגש בשטח.

כך או כך, התהליך מביא לשינויים מרחיקי לכת בשכונה, החל בהתרחבותם של שטחים ציבוריים (שלעתים כלל לא היו קיימים לפני כן), דרך פתיחתם של עסקים שנדמה לעתים כי הם נוגדים את אופייה המקורי של השכונה (‘מכבסה אורגנית’, לדוגמה, נחשבת לאחד הסימנים המובהקים לג’נטריפיקציה בניו יורק[2]) ועד, כמובן, עליית מחירים מטאורית של נכסי הנדל”ן וביקוש עצום לשכירות (בשכונת פלורנטין, למשל, מושכרות כ-80% מהדירות[3]).

תהליכי ג’נטריפיקציה בתל אביב:

אז, היום ובעתיד

כאמור, גם בתל אביב – כמו בכל עיר גדולה – התרחשו, מתרחשים ויתרחשו תהליכי ג’נטריפיקציה, לעתים גם כמה במקביל. ישנן אינספור דוגמאות כאלו, וסקירה שלהן מספקת  תמונה מעניינת מאוד על התפתחותה של העיר.

אז…

תתפלאו, אך תהליכי הג’נטריפיקציה בתל אביב החלו עוד בשנות ה-50, כשהעיר והמדינה עוד היו צעירות וקטנות מאוד. בשנים הללו החלה תל אביב להתפתח אל המרחב אשר נקרא אז ‘עבר הירקון’, כלומר השטח שמצפון לנהר החוצה את העיר כיום.

במסגרת תהליך זה הוקמו השכונות הידועות אפקה, צהלה, תל ברוך, הדר יוסף ועוד, אך מעניין לדעת כיצד זה קרה: בתחילה, הוקמו באזור הזה מעברות בעיקר, שבהן יושבו עולים חדשים. התנאים בשכונות הללו לא היו טובים, והן נחשבו מוזנחות. השינוי התרחש כאשר החלו להיבנות שכונות של בתים פרטיים ליוצאי צבא, לקצינים לעובדי חברת ‘דן’, ועוד. אלו ‘משכו’ את האזור מעלה בסולם היוקרה, והיוו את הבסיס לשכונות המבוססות שאנחנו מכירים כיום בצפון תל אביב[4].

שכונה נוספת שעברה תהליך ג’נטריפיקציה לפני עשורים רבים היא נווה צדק. אמנם היום היא נחשבת למקום יוקרתי ומושך, אשר קסמו באווירה המיוחדת ובצביון העתיק שעליהם הוא שומר, אך בעבר הייתה זו שכונת עולים במעמד נמוך למדי. החיפוש אחר דירות זולות ונכסי נדל”ן אטרקטיביים להשקעה הם שהפיחו רוח חיים בשכונה, והפכו אותה אט אט לזו המוכרת לנו כיום[5].

היום

האם ישנן שכונות תל אביביות שעוברות תהליכי ג’נטריפיקציה בימים אלו ממש? בהחלט, ולא מעט כאלו. אחת מהן היא, כמובן, שכונת פלורנטין, אותו רובע מוכר שהמוני צעירים נהרו אליו בשנות ה-90 ובעשור הראשון של שנות האלפיים, ושינו אותו לחלוטין.

יש כאלו שיגידו שתהליך הג’נטריפיקציה במקום כבר הסתיים, אך לא כך הדבר. מדוע? משום שבימים אלו התהליך הזה מגיע לשלב הסופי: הפיכת השכונה לבורגנית. הסיבה לכך פשוטה: אותם צעירים שנהרו למקום לפני כמה שנים נשארו בשכונה אך התבגרו, מצאו בני זוג, התחתנו והביאו ילדים לעולם. לפתע, מי שהיו הצעירים ה’מגניבים’ של פלורנטין, הפכו לאנשי משפחה – ובימים אלו הם מצעידים אותה לשלב הבא בהתפתחותה.

הזכרנו כבר את הנתון הנוגע לאחוז הדירות המושכרות בשכונה כנתון המצביע על הג’נטריפיקציה המתחוללת בשכונה, אך ישנו נתון מרשים עוד יותר המעיד על כך, והוא מגיע מהעירייה: כמחצית מהתקציב שהקצתה העירייה לשכונות דרום תל אביב בשנת 2016 הופנה לפלורנטין לבדה. וזה אומר הכול.

אך פלורנטין אינה לבד. ישנן עוד שכונות רבות בעיר שעוברות בימים אלו תהליך ג’נטריפיקציה מואץ, וכאן נציין שתיים מהן. הראשונה – נווה שרת. שכונה שנמצאת דווקא בצפון העיר, אך במשך שנים נחשבה למעין ‘נספח’ שאינו קשור באמת לעיר הגדולה, ולכן נתפסה כאזור של המעמד הנמוך. בשנים הקרובות היא תעבור מהפך של ממש, בדמות פרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יוקמו יותר מ-900 דירות חדשות. במתחם סמוך מתוכננות להיבנות עוד כ-1,150 דירות חדשות[6]. כל אלו אמורים למשוך אל השכונה תושבים רבים מן החוץ.

השנייה – יד אליהו, שכבר היום נהנית מהגעה של תושבים רבים אליה, ונחשבת לאחת השכונות המבוקשות והמתעוררות בתל אביב. גם שם מתוכנן פרויקט עצום, שיוסיף לשכונה עוד 2,400 דירות חדשות, לאורך רחוב לה גווארדיה. התהליך הזה צפוי לשנות לחלוטין את הרחוב ואת השכונה כולה.[7]

…ובעתיד

ישנם שלושה אזורים שנחשבים כיום לבעלי הפוטנציאל הגדול ביותר לג’נטריפיקציה בעתיד הקרוב: נווה שאנן, שכונת התקווה ושכונות שונות במרכז יפו (עג’מי למשל). בכמה מהן כבר החל התהליך ובאחרות הוא מתרחש ככל הנראה מתחת לפני השטח, ממתין לפרוץ.

כך לדוגמה מראה דו”ח של הכנסת כי שכונת נווה שאנן, שכונה שבשנים האחרונות סובלת מהזנחה איומה ומתדמית שלילית (בין היתר בשל ריבוי המסתננים האפריקניים המתגוררים בה), נהנתה ב-2014 מהגירה חיובית, לראשונה זה שנים;[8] בשכונת התקווה ובשכונות סמוכות החליטה העירייה בשנת 2016 על תהליך רה-פרצלציה, שיעשה סדר בכל הנוגע לשטחי הנכסים בשכונה – מה שיכול להניח את התשתית לתחילתה של ג’נטריפיקציה בשכונה, שהרי ידוע כי הסדרת נושא הנדל”ן באזור מסוים היא אחד הצעדים אשר תורמים יותר מכול לתהליך השינוי.

אותה שכונת התקווה נראית כיום כאחד המקומות בעלי הפוטנציאל הגדול ביותר ל’אירוח’ תהליך ג’נטריפיקציה מלא. תהליך הרה-פרצלציה מצטרף לעוד כמה וכמה סימנים המרמזים על העתיד לבוא: העתקת הסטודיו למשחק של יורם לוינשטיין למבנה בשכונת התקווה שעמד נטוש במשך שנים, הגעה של צעירים אל השכונה בעקבות כך – ובעקבות חיפוש אחר פתרונות דיור זולים, עלייה במספר הדירות המושכרות בשכונה – ועוד ועוד.

גם עידוד ההגעה של צעירים לשכונת התקווה (ולשכונות נוספות בדרום העיר, כמובן) מצד הרשויות תורם רבות למגמה הזו: כבר הזכרנו את תכנית המלגות של העירייה, והיא – לצד גורמים נוספים כמו יוקר המחייה – מעודדת ומגבירה את התגברות זרם הצעירים אל שכונות הדרום, כך מתברר. על פי נתונים שונים, כבר בשנת 2015 התגוררו יותר סטודנטים בשכונות דרום העיר ובמזרחה מאשר בצפון העיר ובמרכזה.[9]

בדיוני התקציב לשנת 2016 הצהירה העירייה במפורש על השקעה בשכונות הדרום ויפו, בדגש על שפירא, נווה שאנן ושכונת התקווה, ומעל לכול מנצחת תכנית המתאר המקומית של העיר, ת”א/5000, שאושרה בשנת 2012 ומטרתה, בין היתר, לשקם ולחזק את אזור דרום העיר.[10]

כל הסימנים הללו, לצד סימנים נוספים כמו העתקת עוד מוסדות לשכונות דרום תל אביב (בדומה לסטודיו למשחק של יורם לוינשטיין, עבר באחרונה בית הספר ‘מנשר’ לאומנות למבנה שנמצא בסמוך למתחם התחנה המרכזית הישנה[11]) ועליית מחירי הנדל”ן באזור בעשרות אחוזים,[12] מצביעים בצורה ברורה על כך שבעתיד הקרוב השכונות הללו – נווה שאנן, שפירא, עג’מי, שכונת התקווה ועוד – יהפכו לדבר החם הבא בקרב הצעירים, ובהמשך ללהיט הנדל”ן של תל אביב.

נראה כי זה הזמן הנכון לשים את היד על הלהיט הזה ולהשקיע בו, רגע לפני שהמחירים יקפצו במאות אחוזים, אך גם המשקיע המתחיל יודע שבעולם ההשקעות לא ‘קופצים למים’ סתם כך. כדי להרוויח מהשינויים המתחוללים בשכונות הללו וליהנות מתהליכי הג’נטריפיקציה, צריך להכיר לעומק את השכונה ואת האנשים שבה, את חוקי הנדל”ן הספציפיים לאזור ואת אופי העסקאות שנעשו במקום לאורך השנים. רק אנשי מקצוע מומחים, שחיים ונושמים את שוק הנדל”ן בשכונות הללו, יוכלו להבטיח לכם השקעה חכמה באזורים בעלי פוטנציאל גדול כל כך.

הכותב הוא צביקי בן דוד, מנכ”ל ומייסד חברת BH INVESTMENTS, המתמחה ברכישות נדל”ן מניבות בדרום תל אביב.

[1]http://bit.ly/2tLOzTG

[2] http://www.haaretz.co.il/gallery/architecture/environment/1.1939235

[3] http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4523881,00.html

[4] http://in.bgu.ac.il/bgi/iyunim/23/yaron-balslev.pdf

[5]http://bit.ly/2st9arY

[6]]http://bit.ly/2utE7NX

[7] https://www.calcalist.co.il/articles/0,7340,L-3710814,00.html

[8] http://www.knesset.gov.il/mmm/data/pdf/m03790.pdf

[9]http://bit.ly/2ttwfvI

[10] עיקרי התכנית – http://bit.ly/2tMyFbs

[11] http://www.nrg.co.il/online/54/ART2/205/382.html

[12] http://www.themarker.com/magazine/1.2994859

Posted on February 20, 2018 in Uncategorized

Back to Top