יציבותה של הכלכלה הישראלית – ומה זה אומר על שוק הנדל”ן המקומי?

shekels-2439142_1920

כבר שנים שכלכלנים בכל רחבי העולם מדברים על הפלא הכלכלי ששמו ישראל – מדינה קטנה וצעירה שמצליחה להותיר חותם עמוק בתחומים רבים, בקנה מידה בינלאומי, ולהפוך למובילה ברבים אחרים. אין ספק שליציבות הזו השפעה רבה על אזרחי ישראל, אך מה זה אומר על ענף הנדל”ן הישראלי? כיצד היציבות הכלכלית משפיעה עליו? והאם ישנם יחסי גומלין בין שניהם?

זה כבר שנים בגדר סוד ידוע: ישראל היא מעצמה כלכלית של ממש, כזו שמדינות רבות – גם המפותחות והמשפיעות ביותר בעולם – היו שמחות להיות במצבה.

נתון אחד שימחיש זאת היטב נוגע לנתוני הצמיחה של המשק הישראלי מאז הסתיים המשבר: מתברר כי מ-2008 צמח המשק ב-35%, פי שניים מהממוצע במדינות ה-OECD (הארגון לשיתוף פעולה ולפיתוח כלכלי) ובמקום השני מכל אותן מדינות.[1] נתונים רבים נוספים, כמו שיעור האבטלה הנמוך בהיסטוריה, הגידול בתוצר לנפש והצמיחה בשיעור ההשתתפות בשוק העבודה מראים כי הכלכלה הישראלית היא אחת היציבות ביותר בעולם, וככל הנראה אחת הטובות שבהן.

ומה כל זה אומר לגבי ענף הנדל”ן הישראלי? במקרה הזה, כמו תמיד בכל הקשור לנכסי דלא ניידי, ישנן היבטים לכאן ולכאן. מצד אחד, כלכלה יציבה טובה לענף הנדל”ן מאפשרת לו לשגשג ולפרוח; מצד שני, מצב שכזה יכול להביא לעלייה במחירי הנדל”ן, מסיבות שונות (מה שכמובן מורגש כאן, בישראל, היטב בשנים האחרונות); מצד שלישי, שאינו נובע בהכרח משני הראשונים, מחירי הנדל”ן יכולים להשפיע על הצמיחה במשק, אך גם להכביד על מי מהאזרחים שמעוניין לרכוש נכסים שכאלו. יש לכך עוד ועוד היבטים כמובן, שבעוד כמה מהם נעסוק כאן גם כן.

כלכלה יציבה למען נדל”ן משגשג

המשפט הזה נשמע אולי כמו סיסמת בחירות ‘זולה’, אך זה בדיוק מה שהוא אמור להמחיש: עיקרון פשוט מאוד, אולי הפשוט ביותר מבחינת ‘מערכת היחסים’ בין הכלכלה לנדל”ן, והוא משהו שכל אדם יוכל להבין ואף להסביר אותו.

הרי זה ברור: כשהכלכלה משגשגת, כשהמדיניות הכלכלית משדרת ביטחון וכשהנתונים מראים על יציבות, אין ספק שענף הנדל”ן – מהתחומים האטרקטיביים ביותר, המושך עניין כל העת וכזה שהביקוש לו קיים תמיד – ירוויח מכך. אנשים רוכשים מוצרים כשהם מרגישים רווחה כלכלית, והם חושבים על רכישות לטווח ארוך כאשר הכלכלה ‘משדרת’ להם יציבות לטווח הארוך.

דוגמה טובה מאוד לקשר ההדוק בין השניים מגיע מאחד המדדים החשובים ביותר לבחינת יציבות השוק בארה”ב: מדד קייס שילר. זהו מדד שמפרסמת חטיבת S&P העולמית והידועה, ומתעדכן על סמך מחירי הנדל”ן ב-20 ערים גדולות בארה”ב. הוא מהווה מבחינת כלכלנים רבים אינדיקציה למצב השוק וליציבות הכלכלה במדינה כולה – מה שמעיד על העוצמה ועל ההשפעה הרבה של ענף הנדל”ן על הכלכלה כולה.

unnamed (1)

גם בראייה מקומית אפשר להצביע על קשר כזה, כמובן. אפשרות אחת היא להתבונן בנתונים המעידים על רמת החיים בישראל, ולצורך כך נבדוק את נתוני השכר. אמנם מדובר בנתונים שאינם מספקים את התמונה כולה, אך הם אומרים הרבה על קצב ההתפתחות של המשק הישראלי.
אם כן, השכר הממוצע במשק עומד על 10,073 ₪ נכון לחודש אפריל 2017. כדי להבין את קצב ההתקדמות המהיר, נציין כי ב-2016 עמד השכר הממוצע על 9,805 ₪. השכר הריאלי, שנחשב למדד מדויק יותר, עולה בהתמדה מאמצע שנת 2009.[2] בשנת 2016 אף נרשם שיא של עשור, אז עלה השכר הריאלי בשלושה אחוזים.[3] נתונים אלו יכולים להמחיש את קצב עליית רמת החיים בישראל, אך יותר מזה: הם יכולים להצביע על כך שהישראלי הממוצע יכול לרכוש יותר באמצעות הכסף שהוא מרוויח. וזה, מעל לכול, המנוף להמשך צמיחתו של המשק הישראלי, מה שמשפיע כמובן גם על הנדל”ן.

בהקשר ישיר לזה, הנה דוגמה גרפית יפה שמציגה את הקשר שבין מגמות הצריכה בישראל לקצב המכירות בענף הנדל”ן[4]:

unnamed

סביבה טובה היא מקום טוב להשקיע בו

כעת אנחנו מתפנים להיבט מורכב מעט יותר של היחסים בין הכלכלה לבין הנדל”ן. סביבה כלכלית טובה ויציבה היא מקור למשיכת משקיעים כמובן – מבחוץ ומבפנים. אלו מבינים ש’רעש אדמה כלכלי’ כמו זה שקרה בארה”ב ובעולם ב-2008 כנראה לא יקרה בקרוב במשק יציב כמו זה שמציגה ישראל (וזאת למרות שאי אפשר אף פעם לדעת מה יוליד יום), ולכן הם מעדיפים להשקיע את כספם בסביבה היציבה הזאת. לא במקרה גדל בהתמדה שיעור המשקיעים בשוק הנדל”ן הישראלי מאז המשבר המפורסם, והגיע ברבעון הרביעי של שנת 2013 , לדוגמה, ל-7.2 מיליארד דולר.[5]

לעניין הזה יש שתי השלכות מרכזיות: האחת – הביקוש לנכסי נדל”ן עולים, ולכן גם המחירים עולים, באופן טבעי, כמו בכל תחום צרכני. השנייה – ההתעניינות מגיעה גם מן החוץ, ומכניסה למשק הישראלי כסף שלא ‘הסתובב’ כאן קודם לכן, וכך מאפשרות לכלכלה לצמוח עוד יותר.

המשמעות היא שמקום אשר נחשב כדאי להשקעה עלול לעיתים להשפיע על הכלכלה בשני כיוונים: מצד אחד להעלות את יוקר המחייה ומצד שני, להכניס עוד כסף למשק ולהמריץ אותו ואת צמיחתו. במקרה של ישראל הורגשה היטב העלייה ביוקר המחייה, והיא מורגשת עד היום, אך באותה העת ניתן בהחלט לראות תרומה משמעותית של ענף הנדל”ן לנתוני הצמיחה של המשק.

התמתנות במחירי הנדל”ן וההשפעה על המשק

על פי התמונה שהוצגה עד עכשיו, אפשר להסיק מסקנה אחת ברורה, לכאורה: אם מחירי הנדל”ן תרמו לצמיחה הכלכלית של ישראל, הרי שירידת מחירים או התמתנות משמעותית בעלייתם, תביא בהכרח לעצירת הצמיחה או לפגיעה בה.

כאמור, מדובר במסקנה מתבקשת למדי – אך לאו דווקא נכונה. ראשית, משום שהעצירה בעליית המחירים, שכבר מורגשת במקומות שונים בארץ, מתנהלת לפי שעה בקצב איטי יחסית ודרמטי פחות בהשוואה לעליית המחירים של השנים האחרונות; שנית, משום שישנם גורמים רבים אחרים שמשפיעים על הצמיחה במשק לאורך השנים – והם למעשה הסימן הטוב ביותר לכך שמדובר בכלכלה יציבה, שאינה מסתמכת על גורם צמיחה אחד בלבד; ושלישית, משום שישנם גורמי צמיחה שאמורים ‘להצטרף למאמץ’ בעתיד הקרוב מאוד – כדוגמת גילויי הגז הגדולים שאמורים להפוך בעוד כמה שנים את ישראל למדינה עצמאית מבחינה אנרגטית – והם יוכלו לפצות על השלכותיה של הרגיעה בענף הנדל”ן.

חשוב לזכור כי גם בימים אלו ישנם לא מעט מקומות בישראל שבהם מחירי הנדל”ן ממשיכים לעלות, ואף נמצאים רק בראשיתה של העלייה. מקומות כאלו, כמו ערים צומחות בדרום הארץ או שכונות שעוברות ג’נטריפיקציה בדרום תל אביב, הם הזדמנות נפלאה להשקעה בסביבה כלכלית יציבה כל כך. לכן בעזרת מומחים המכירים לעומק את ענף הנדל”ן הישראלי ואת מאפייניו, אפשר להשיג גם היום בישראל תשואה מרשימה בכל קנה מידה.

הכותב הוא צביקי בן דוד, מנכ”ל ומייסד חברת BH INVESTMENTS, המתמחה ברכישות נדל”ן מניבות בדרום תל אביב.

[1] מתוך המצגת ‘ישראל – סיפור הצלחה’, של נגה קינן וד”ר אדם רויטר

[2]http://bit.ly/2hzlSnQ

[3] http://www.davar1.co.il/58100/

[4] מתוך: http://bit.ly/2uvuHjQ

[5] http://www.forbes.co.il/news/new.aspx?Pn6VQ=M&0r9VQ=MMLI

Posted on February 20, 2018 in Uncategorized

Back to Top