דירה להשקעה בתל אביב בתשואה יפה? בהחלט! צריך רק לדעת איפה לחפש

urban-1905188_1920

השוק רווי, המחירים לא עולים ואפילו יורדים, ובכל מקום אומרים שתל אביב היא לא המקום להשקיע בו כעת. ואנחנו אומרים: להיפך – דווקא עכשיו כדאי להשקיע בעיר הגדולה. איפה? באחד המקומות החמים של השנים הבאות: שכונת התקווה

מגזין הנדל”ן העולמי Global Property Guide נחשב לאחד המושקעים והמפורטים בתחומו, בין היתר משום שהוא נוהג להשוות אחת לתקופה בין נכסי נדל”ן בכל רחבי העולם ולהציג נתונים כמו מחירי השכירות, אחוזי התשואה ועוד. לא מזמן פרסם המגזין[1] את הנתונים העדכניים האחרונים, ומהם עולה נתון שכל משקיע ישראלי ירצה לדעת: בתל אביב, העיר הנחשקת בישראל, התשואה על דירת 120 מ”ר עומדת על 2.57%. לא, לא מדובר בטעות: 2.57%, נתון שמציב את העיר במקום החמישי בעולם בדירוג הערים הגרועות להשקעה. עם נתון שכזה, המסקנה של רוב המשקיעים תהיה ברורה: הגיע הזמן לחפש יעד אחר להשקעה. תל אביב מיצתה את עצמה, לפחות עד לפעם הבאה.

אבל משקיע טוב יודע שנתונים שכאלו הם נתונים כלליים, ובכל כלל יש יוצא מן הכלל: מי שיחפש היטב בעיר הגדולה ימצא לא מעט אזורים שבהם יוכל לקבל תשואה טובה, אפילו טובה מאוד, על ההשקעה שלו. כי המפתח כאן הוא בראש ובראשונה מחיר הנכס – וברגע שהמחיר הזה יורד, התשואה כמובן עולה. ככה זה עובד בעיר מבוקשת כל כך כמו תל אביב.

מחיר למ”ר: הבדלי מחירים של פי שלושה ויותר

גם מי שמבין מעט מאוד בנדל”ן, יודע שתל אביב היא עיר יקרה מאוד, גם בהשוואה לערים הגדולות ברחבי העולם. רק לאחרונה נמכרה דירה במתחם שרונה המבוקש בסכום מרשים של 4.85 מיליון שקלים. מדובר בדירה בקומה ה-11 של בניין מגורים בן 30 קומות בגודל של 100 מ”ר.[2]

הנתון האחרון הוא הנתון שאליו כדאי להתייחס כשמדברים על קניית נכס להשקעה בתל אביב (ובכלל), וממנו לגזור את הנתון החשוב הזה: מחיר למ”ר. דווקא הדירה הספציפית שהזכרנו היא מעין ‘מציאה’ מהבחינה הזו: העסקה משקפת מחיר של 48 אלף ש”ח למ”ר, בדירה שכוללת, אגב, גם מרפסת, מחסן ושני מקומות חנייה באחד המקומות המבוקשים ביותר היום בעיר. למה מדובר במציאה? משום שבמקומות אחרים בעיר, כמו אזור פארק הירקון, תמצאו דירות במחירים של יותר מ-50 אלף שקלים למ”ר,[3] וגם כאלו שחוצות את רף ה-60 ש”ח למ”ר.

מדוע אנחנו מספרים לכם את כל זה, ומלעיטים אתכם במספרים? משום שלא רחוק מהמקומות הללו – שרונה, פארק הירקון ועוד, במרחק של קילומטרים ספורים דרומה, תמצאו עולם אחר לגמרי. עולם שבו שוויו של מ”ר בנכס למגורים עומד על פחות מ-30 אלף ש”ח, ובמקומות מסוימים גם מגיע ל-20 אלף ש”ח. במילים אחרות: אזור דרום תל אביב מציע לכם נכסים במחירים נמוכים בחצי ואף יותר מזה, בהשוואה לנכסים במרכז תל אביב ובצפונה (בשכונות המבוקשות כמובן).

city-362298_1920

דוגמה אחת, הלקוחה מנובמבר 2016, מראה כיצד בשכונת יד אליהו, שתמיד נתפסה כשכונה שנמצאת ‘בצד הלא נכון של איילון’ וכיום נחשבת למבוקשת מאוד, מחירי הנכסים נעים בין 25 ל-29 אלף ש”ח למ”ר: דירת שני חדרים תעלה בה רק 1.2 מיליון ש”ח, ודירת ארבעה חדרים – 2.05 מיליון. ואנחנו מדברים על תל אביב, כן?

אבל עזבו את שכונת יד אליהו: היא כבר נחשבת כיום לשכונה ‘יקרה’, יחסית לאזורים דרומיים יותר בעיר. הכוונה היא לאזורים שנמצאים מדרום לרחוב ההגנה, וספציפית לשכונת התקווה – שכונה שנושאת כבר שנים תדמית בעייתית, אך אט אט עוברת תהליך של השבחה, של התחדשות, של ג’נטריפיקציה.

עד כמה ‘השכונה’ נחשבת ליעד מומלץ להשקעה? עד כדי כך שבשנת 2016 8% מעסקאות הנדל”ן שנעשו בה הסתכמו בעלות של פחות ממיליון שקלים.[4] ושוב, אנחנו מדברים על תל אביב, על שכונה שנמצאת מרחק הליכה משכונת יד אליהו שהזכרנו ממש לפני רגע, ומרחק נסיעה קצר משדרות רוטשילד.

כפי שכבר ציינו, ההבדלים הללו במחירי הנכסים בין מרכז תל אביב וצפונה לבין דרום העיר, הם שמאפשרים גם היום להשיג תשואה נאה על השקעה בנכס בעיר הגדולה. אמנם מחירי השכירות במרכז העיר גבוהים ב-60% מהמחירים בדרום העיר, נכון ל-2014,[5] אך הפער במחירי הנכסים עצמם הוא כפול ולמעלה מכך, כפי שהראינו. לכן ההשקעה בשכונות הללו, שצפויות על פי כל הסימנים ליהנות מעליית מחירים מרשימה בשנים הקרובות, נחשבת כדאית מאוד היום.

וזה עוד לא הכול: גם הנתונים הכלליים של השכונה יכולים לפתות לא מעט אוכלוסיות. ראשית, זו שכונה שקטה למדי, שמתאפיינת בבנייה נמוכה ובאווירה מאוד ביתית ומשפחתית. שנית, מפוזרות בה שלל מסעדות ואטרקציות קולינריות אותנטיות, ובראשן שוק התקווה הידוע. שלישית, היא מציעה פארקים, מתנ”סים, מגרשי ספורט וסניפים של תנועות נוער. רביעית, היא זוכה לאחרונה לפרויקטים מעניינים מצד העירייה, כמו חלוקת מלגת דיור לסטודנטים שמחליטים להתגורר בשכירות בשכונה,[6] הקצאת שעות לימודים נוספות, פעילויות חברתיות ועוד. חמישית, לאחר פתיחת בית הספר לתיאטרון של יורם לוינשטיין בשכונה, גם יוצרים, אומנים וסטודנטים צעירים מתחילים לאכלס את האזור.

המגמה הזו מזכירה את תחילתו של התהליך שעברה פלורנטין לפני שנים, אז הפכה משכונה מוזנחת לאחד האזורים המבוקשים ביותר בתל אביב, בייחוד מבחינת צעירים וסטודנטים. גם מבחינה עולמית אפשר לראות מגמות דומות: שכונת הארלם שבמנהטן, ניו יורק, הייתה בעבר (ובפי רבים עד היום) שם נרדף לפשע, לעוני ולהזנחה, וכיום היא שכונה מבוקשת מאוד בעיר, שהמחירים בה גבוהים למדי – ממש כמו פלורנטין בתל אביב.

IMG_20170328_094519

ועוד לא דיברנו על… תמ”א 38 ופינוי בינוי

בשנים האחרונות ערכה המדינה כמה שינויים, תיקונים ועדכונים בחוק תמ”א 38 – החוק אשר מעודד, במסגרת תכנית המתאר הארצית, חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה. התכנית הזו כוללת שיפוץ נרחב של המבנה המיועד לחיזוק, כולל הוספה של דירות, של מרפסות בדירות קיימות, של מעלית (אם לא הייתה כזו), של שטחים ציבוריים ועוד, מה שמעלה משמעותית את ערכה של כל דירה בפרויקט.

תכנית זו, כמו תכנית גרנדיוזית נוספת בשם ‘פינוי בינוי’ (שכוללת למעשה הריסה של מבנה קיים ובניית מבנה חדש תחתיו, שבו יגורו גם הדיירים הנוכחיים), נחשבת פופולארית יותר בערי הפריפריה ובשכונות הפריפריאליות של תל אביב, קרי שכונות דרום תל אביב. גם את הנתון הזה כדאי לקחת בחשבון בעת חיפוש נכס להשקעה בשכונות הללו.

בשכונות הדרומיות של העיר, אולי משום ששם המבנים ישנים יותר ומוזנחים יותר, ישנם לא מעט נכסים המיועדים לעבור תמ”א 38 או פינוי בינוי (ולעתים אף פרויקטים שמשלבים בין השניים), וכן רבים אשר כבר כעת נמצאים בעיצומו של הפרויקט. חשוב שתבינו: במקרים מסוימים יכול הפרויקט, עם סיומו, להעלות את שווי הנכס בכמה עשרות אחוזים,[7] מה שמשפיע כמובן בצורה רבה על התשואה שתקבלו מהנכס.

כל אלו מבטיחים כי אם אתם עדיין חושבים על השקעה בנכס בתל אביב, תוכלו לעשות זאת וליהנות מתשואה יפה למדי, גם בהשוואה לנתונים באזורים אחרים בארץ. חיפוש נבון בשכונות הדרומיות של העיר – יד אליהו, שכונת שפירא, נווה שאנן ושכונת התקווה יוכל, בתנאים הנכונים, לספק תשואה לא רעה, גם ‘בעיר הגדולה’.

הכותב הוא צביקי בן דוד, מנכ”ל ומייסד חברת BH INVESTMENTS, המתמחה ברכישות נדל”ן מניבות בדרום תל אביב.

[1] http://www.globalpropertyguide.com

[2] http://www.themarker.com/realestate/1.4009083

[3] http://nadlan.walla.co.il/item/3056920

[4] http://nadlan.walla.co.il/item/2965022

[5] http://www.themarker.com/realestate/1.2386978

[6] https://www.tel-aviv.gov.il/Residents/Education/Pages/HigherEducation.aspx

[7] http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4798291,00.html

Posted on February 20, 2018 in Uncategorized

Back to Top